APP do Sistema Acol!!!

O Sistema Acol, agora está mais moderno, ganhou a facilidade do APP, um aplicativo para facilitar a sua vida e deixar tudo na palma da sua mão. Esse novo desenvolvimento da equipe do Sistema Acol, é oferecido pela nossa empresa sem custo adicional para o seu condomínio, ou seja, a WP Sindico Profissional absorve o custo adicional para a utilização deste aplicativo e coloca isso a disposição dos condomínios que administramos como sindico profissional, com o intuito de facilitar o dia a dia do morador e agregar valor ao nosso trabalho.

Nesse novo aplicativo, você tem todas as facilidades que são encontradas na plataforma web, com reserva de espaços, impressão de boletos, atualização de dados, informativos, avisos de recebmentos de mercadorias, entre outros, ou seja, tudo para facilitar o seu dia a dia.

Você pode não estar na frente de um computador, mas muito propvavelmente terá um celular na palma da mão!

Trabalhamos sempre para facilitar o dia a dia do nosso cliente, no caso, você morador de um condomínio sob a nossa responsabilidade.

Esta é a aparência do Acolapp!

 

Walter Peres – Sindico Profissional

 

VAZAMENTO ENTRE UNIDADES!

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Um problema corriqueiro e que gera muitas duvidas é sobre vazamento entre unidades. Normalmente, no primeiro sintoma que aparece sobre um vazamento oriundo da unidade acima, o prejudicado logo aciona o sindico, entendendo ser problemas do condomínio, o que não é verdade, pois vazamentos da linha horizontal são de responsabilidade da unidade e esse acerto deve ser realizado entre as partes.

Qualquer edifício possuí duas redes de encanamento: uma horizontal e uma vertical. A rede horizontal comporta os canos que servem para as unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades são as responsáveis pelos reparos e danos que podem ocorrer aí. Caso algum vazamento dê início no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, por exemplo, o responsável pelos reparos e pelos custos é o morador da unidade de cima.

Já a rede vertical conduz a água e o esgoto por todos os andares do prédio. Essa rede é de uso comum, o que significa dizer que sua responsabilidade é totalmente do condomínio, até mesmo, obras realizadas nos apartamentos, devido á problemas nesta rede.

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O sindico pode como representante do condomínio, intermediar a situação caso não se chegue a um entendimento entre as partes. Mais detalhes sobre esse assunto indicamos a leitura de duas matérias, como o site do sindiconet e o site administradores, links abaixo.

https://www.sindiconet.com.br/

http://www.administradores.com.br/

 

Trabalhamos sempre pela satisfação do nosso cliente, contamos sempre com o seu apoio e a sua compreensão.

Walter Peres – Sindico Profissional

 

Atividades ilícitas no condomínio!

A matéria do sindiconet desta semana mostra um problema cada vez mais recorrente em condomínios, principalmente no uso de drogas. Abaixo estamos reproduzindo alguns trechos da matéria e vamos também deixar o link para caso tenha interesse, realizar a leitura da matéria completa, o que é bastante importante devido a complexidiade do tema.

Saiba como agir nesses casos e o que fazer para que o condomínio não seja alvo dessas situações

Falar sobre prostituição, drogas, ligações clandestinas, jogatina etc., é sempre muito delicado, ainda mais quando estes crimes são praticados dentro de um condomínio.

É preciso, no entanto, falar sobre eles para prevenir que aconteça no seu condomínio ou para combatê-los antes que o problema piore! O artigo 1336, inciso IV, do Código Civil é muito claro quando diz que são deveres dos condôminos “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Em condomínios, a prática mais comum é cogitar a aplicação de advertências e multas ao condômino infrator, sempre resguardado o direito de defesa do mesmo. E caso este seja um inquilino, o proprietário do apartamento será responsabilizado e autuado até tomar uma providência.

Entretanto, para situações mais polêmicas e delicadas como estas apresentadas no início da matéria, o gestor precisa cercar-se de alguns cuidados e, se necessário, acionar a polícia.

De acordo com o advogado especializado em condomínios, Marcio Rachkorsky, o síndico tem a obrigação de envolver a polícia para manter a ordem e a segurança no condomínio, caso seja constatado que há um crimeocorrendo nas dependências.

“No ponto vista administrativo e jurídico, o síndico precisa deixar claro para o infrator que no condomínio existem regras, que a engrenagem jurídica funciona bem e que se continuar com os atos ilícitos, ele será responsabilizado judicialmente. Além disso, o síndico precisa entender que ele não é super-herói ou justiceiro. Ou seja, síndico tem que aprender a ligar para o 190. Crime quem resolve é a polícia. Percebeu alguma coisa fora do comum, está na eminência de que vai acontecer um crime, aciona o 190 porque é a polícia quem vai decidir o que fazer neste caso”, assegura Marcio.

CONSUMO DE DROGAS NAS UNIDADES

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O uso de drogas nas unidades gera muita polêmica. Segundo o advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Alexandre Marques, um dos problemas mais recorrentes está no uso de drogas nas unidades, onde as mesmas são área privativa, o que dificulta fiscalização.

Mas mesmo nestas áreas, havendo uma reclamação fundamentada, o assunto poderá ser tratado pelo síndico.

Assim, caso mais de um morador reclame por conta de cheiro excessivo, por exemplo, o caso passa a ser uma questão da administração do condomínio.

Nesta situação, é recomendável que seja feita uma reunião reservada com o morador ou responsável, e repassada as queixas ouvidas, assim como indicar as implicações legais e criminais do uso de drogas ilícitas.

Esta abordagem deve ser feita, no entanto, sem ameaças, pois isto pode prejudicar o ambiente condominial.

Caso o morador esteja apresentando algum comportamento antissocial relacionado ao uso de drogas, ou represente ameaça aos outros membros da família ou aos outros condôminos, o síndico pode chamar a polícia, mesmo que de forma anônima.

REGRAS

Não há a necessidade de incluir na convenção a questão do consumo de drogas especificamente, já que qualquer outra atividade ilegal não pode ser feita no condomínio. É importante, no entanto, que ela defina regras para o descumprimento de leis federais, estaduais ou municipais – como a aplicação de multas em caso de descomprimento, por exemplo.

Evite riscos de danos morais

Antes de tornar pública a questão, ou até mesmo ao abordar o possível infrator, o síndico deve ter em mente se tais atos são mesmo graves (criminosos) ou não, e se há certeza ou provas do fato, sob a pena de se criar um constrangimento para o infrator ou todos do condomínio.

“O síndico deve ter cautela para resolver qualquer problema que envolva os moradores, funcionários, prestadores de serviços e outros. Deve ter a consciência de que, para qualquer situação, não pode agir de forma indiscriminada e, quando necessário, buscar a orientação do advogado. Casos com excesso no trato têm fulminado em danos morais que chegam algumas vezes aos patamares de R$ 10 mil. E quem arca com esse valor nem sempre é o prédio, se o causador dos atos (danos) for o síndico agindo em excesso ao exercício de sua função”, destaca Karpat.

Dicas de especialistas para coibir tais atividades

A primeira coisa a se trabalhar é a postura do síndico. Ele deve ser firme e agir com bom senso e rigor para tornar o ambiente condominial controlado e bem regrado. É fundamental que essa sensação de ordem seja transmitida a todos que habitam ou visitam o condomínio.

Mas além disso, o gestor deve valer-se de recursos e procedimentos para coibir tais atividades. Veja o que dizem nossos especialistas:

CONTROLE DE ACESSO

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Para tentar combater as atividades criminosas dentro dos condomínios, o síndico ou administradora pode pedir para que os porteiros passem a exigir identificação completa de todos os visitantes do condomínio, como, nome completo, nome do morador e unidade que pretendem visitar.

A identificação costuma afugentar aqueles que procuram o anonimato ou ainda detectar um possível “nome de guerra” do condômino infrator.

Para isso, o síndico precisa aprovar a questão em assembleia e mudar o Regulamento Interno. Segundo o advogado Alexandre Marques, caso algum condômino atual ou futuro se negar a obedecer a regra, pode ser advertido e na reincidência multado. A aprovação deve se dar pela maioria simples dos presentes em assembleia, regra geral do Artigo 1.352 e 1.353 do Código Civil.

O advogado e colunista do SíndicoNet, Zulmar José Koerich Junior, explica que o fator segurança pode servir de pretexto para o síndico tomar tais providências.

“Nas situações em que me deparei com casos envolvendo exploração sexual e tráfico de drogas, busquei conjugar a segurança do condomínio com uma solução efetiva ao problema, sugerindo a adoção destas medidas administrativas, coibindo o ingresso indiscriminado de pessoas sem identificação nas dependências do condomínio, e isso acabou surtindo resultado”, aponta Zulmar.

MONITORAMENTO

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Outra maneira de tentar descobrir um comércio ilegal, segundo Roberto Piernikarz, diretor da BBZ Administradora, é ficar de olho no tempo de permanência dessas visitas. Os usuários de drogas, por exemplo, costumam fazer visitas rápidas para adquirir o produto ilegal e sair. Se esse tipo de fluxo for recorrente em uma unidade, é preciso ficar atento.

Além disso, é primordial a instalação de câmeras de segurança, principalmente em áreas de difícil acesso ou pouco fluxo de pessoas, e de luzes automáticas, que acendem quando seus sensores detectam movimento.

É aconselhável ainda, principalmente em condomínios maiores, que os funcionários da noite realizem rondas frequentes pelo condomínio e, caso seja verificado um problema em maior escala, deve ser analisada a ideia de contratar um segurança particular ou terceirizado.

Quanto pode custar ao síndico ser omisso?

O fato de o síndico ser omisso não significa que é a favor do crime. Ou seja, criminalmente ele não responde por nada. Entretanto, se a atividade ilícita for comprovada, os moradores pedirem providências e o síndico não tomar nenhuma atitude, ele pode responder civilmente pelos prejuízos que essa omissão causar a título de danos materiais e morais para o condomínio.

“Obviamente, essas questões dependem de uma análise do caso concreto para tentar mensurar a extensão dos danos, o grau de omissão e as circunstâncias em que essa se deu, para somente depois lançar um juízo de reprovabilidade sobre a conduta do síndico”, comenta Zulmar.

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A matéria tem vários outros pontos e o assunto é bastante polêmico e deve ser tratado com cuidado, mas deve ser tratado. Uma situação é clara, precisa haver reclamação por parte de mais de um morador e precisamos identificar o infrator para podermos agir de alguma forma.

Link para a leitura completa: https://www.sindiconet.com.br/informese/atividades-ilicitas-no-condominio-prostituicao-drogas-convivencia-prostituicao-trafico-etc

Fonte: sindiconet.com.br

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Walter Peres – Sindico Profissional

 

Experiência!

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Em respeito aos meus clientes e comigo mesmo resolvi escrever este texto.

Seria muito mais simples se eu deletasse o EDIFICIO URUPÊS do meu blog como se nada tivesse acontecido e ficaria tudo por isso mesmo, porém os acontecimentos nos trazem o que diz o título desse blog, EXPERÊNCIA, com isso nos fazem refletir sobre determinadas situações, inclusive as que ocorrem no nosso país.

Mas vamos aos fatos. Em 08 de março de 2018, fui convidado por um condômino, do referido acima, para participar de uma assembleia de eleição de sindico, onde este não estaria satisfeito com a gestão até então praticada, lembrando que este é um direito de cada condômino, onde  não estando satisfeito procura ajuda profissional e o convida a se apresentar aos demais presentes em uma assembleia de eleição de sindico. Assim foi realizado, foi me dado a oportunidade de apresentação aos presentes da assembleia e após isso me retirei para deixar os condôminos a vontade, visto que era a unica empresa a ser apresentada.

No momento da eleição de sindico, não houve candidato morador ao cargo, um fato normal perante a responsabilidade que o código civil impõe ao sindico, embasado ainda pela convenção e o próprio regulamento interno, ou seja, são muitas responsabilidades e este responde civil e criminalmente sobre seus atos diante da gestão condominial. Abaixo um pouco do artigo 1348 do que compete ao sindico, sendo que o codigo civil sobre condomínio vai do artigo 1314 ao 1358, esses artigos regem o assunto condomínio como um todo.

Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Voltando ao caso da assembleia, como não houve candidato morador, a nossa empresa foi eleita por unanimidade, até porque era o unico candidato, conforme ata lida e aprovada na assembleia realizada no dia 23 de março de 2018, que falaremos a seguir. Fomos avisados pelo condômino que nos deu a possibilidade de participação na assembleia do dia 08 que a partir daquele momento assumiríamos como sindico profissional deste condomínio, porém para nossa surpresa, isso não aconteceu, pois duas moradoras que estavam presentes na assembleia e que tinham cargos na gestão anterior, procuraram os demais moradores para que o decidido em assembleia não se materializasse, ou seja, não tomassemos posse do decidido de acordo com o artigo 1347.

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Assim se passaram 15 dias, sem que recebessemos de fato, das pessoas responsaveis por este ato, a posse como sindico do condomínio, ao contrário disso, foi realizado com a anuência de 1/4 dos condôminos, conforme determina o código civil brasileiro artigo 1350, uma nova assembleia.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino

Fui informado pelo conselho eleito em 08 de março, sobre a assembleia do dia 23 de março, onde compareci acompanhado dos meus advogados para qualquer suporte jurídico aos fatos, mas aceitaria a decisão daquele condomínio, seja ela qual fosse, também em respeito aos moradores que desejavam a minha posse como sindico, porém sem respeitar a codigo civil brasileiro no seu artigo 1349, que diz poder ser destituído um sindico que pratica irregularidades e com votação de maioria absoluta do condomínio, portanto sem motivo algum apresentado na assembleia e apenas por desejo pessoal de duas pessoas que não sabemos os reais motivos, com procuração assinada em desacordo com a legislação brasileira, a nossa empresa foi destituída do cargo de sindico, sem nunca ter sido efetivamente sindico, visto que não tomamos posse do cargo.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no §2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

A votação se deu por maioria simples, visto que uma procuração apresentada estava em desacordo com o codigo civil brasileiro e se torna nula.

Para finalizar esse texto, como disse no início, resolvi escreve-lo para ser justo com meus clientes, comigo mesmo, servir de orientação e reflexão a todos que tratam do assunto condomínio e especialmente para refletirmos sobre o nosso país, pois criticamos muito o que se faz nos governos, federal, estadual e municipal, mas dentro de um condomínio, realizamos arbitrariedades com desrespeito as leis brasileiras, desrespeito aos condôminos e fica valendo a ordem do grito, quem fala mais alto dentro de uma assembleia condominial, das mentiras inventadas para se chegar a um objetivo pessoal, quem se mostra mais poderoso, mas não o respeito ao que se está escrito de fato na legislação brasileira.

Eu poderia impetrar ação judicial para que a legislação brasileira fosse cumprida, porém como prestador de serviço, não é esse o foco do meu trabalho, pois criei esta empresa por paixão ao que me proponho a fazer e diante disso, o EDIFICIO URUPÊS se torna uma página virada e um aprendizado, pois o meu desejo é trabalhar em condomínios com harmonia e espero que o URUPÊS trilhe esse caminho, que me pareceu conturbado, diante das divergências entre condôminos.

Obrigado por nos dar atenção a esta leitura e vamos trabalhar, pois temos bastante o que fazer com a graça de DEUS!

Trabalhamos sempre pela satisfação do nosso cliente, contamos sempre com o seu apoio e a sua compreensão.

Walter Peres – Sindico Profissional

Barulho entre vizinhos!

Um dos maiores problemas que temos em condomínios é a reclamação de barulho entre vizinhos, pois sempre alguém reclama que o vizinho está perturbando a ordem e este reclamante deseja que o síndico notifique, multe e acione o outro judicialmente.

Vale lembrar que se a reclamação for isolada de uma unidade somente, o síndico não pode notificar a outra parte, apenas se receber oficialmente mais de uma reclamação, pois aí o incomodo é ao condomínio e não mais a um vizinho específico.

Nesses casos o primeiro passo é tentar uma conciliação entre os vizinhos e com a intermediação do síndico, o que nem sempre é possível pois os moradores na maioria das vezes já estão psicologicamente alterados e sem disposição ao diálogo, mas quando isso ocorre, as consequências são muito boas para ambos.

Um bom senso para o caso, uma tolerância maior entre as pessoas e entender que tipo de morador tem ao seu lado, crianças, adolescentes, entre outros, ajuda muito e quem faz o barulho entender também que o seu vizinho pode ser um idoso que necessita de uma tranquilidade maior, ou seja, respeito mutuo.

Walter Peres – Sindico Profissional