MAIS CONHECIMENTO!

É com muito prazer que termino mais um treinamento que vai me ajudar e muito no desenvolvimento desse trabalho de Sindico Profissional.

De maneira diferenciada, com dedicação, estudo, cortesia ao cliente, com busca de conhecimento constante. Nesse sentido foi concluído mais um treinamento com a profª Rosely Shwartz, escritora do livro “Revolucionando o Condomínio”, portanto com bastante conteúdo e experiência.

O livro da Rosely Shwartz já me acompanha desde o curso de Sindico Profissional que fiz no SICON, por indicação do Dr Rubens  Moscatelli e agora estarei ansiosamente esperando o meu exemplar da ultima edição que vou ganhar pela conclusão do curso.

“Trabalhar com dedicação e amor são primordiais para o sucesso de qualquer profissional” – Walter Peres

 

 

Walter Peres – Sindico Profissional

VAZAMENTO ENTRE UNIDADES!

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Um problema corriqueiro e que gera muitas duvidas é sobre vazamento entre unidades. Normalmente, no primeiro sintoma que aparece sobre um vazamento oriundo da unidade acima, o prejudicado logo aciona o sindico, entendendo ser problemas do condomínio, o que não é verdade, pois vazamentos da linha horizontal são de responsabilidade da unidade e esse acerto deve ser realizado entre as partes.

Qualquer edifício possuí duas redes de encanamento: uma horizontal e uma vertical. A rede horizontal comporta os canos que servem para as unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades são as responsáveis pelos reparos e danos que podem ocorrer aí. Caso algum vazamento dê início no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, por exemplo, o responsável pelos reparos e pelos custos é o morador da unidade de cima.

Já a rede vertical conduz a água e o esgoto por todos os andares do prédio. Essa rede é de uso comum, o que significa dizer que sua responsabilidade é totalmente do condomínio, até mesmo, obras realizadas nos apartamentos, devido á problemas nesta rede.

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O sindico pode como representante do condomínio, intermediar a situação caso não se chegue a um entendimento entre as partes. Mais detalhes sobre esse assunto indicamos a leitura de duas matérias, como o site do sindiconet e o site administradores, links abaixo.

https://www.sindiconet.com.br/

http://www.administradores.com.br/

 

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Walter Peres – Sindico Profissional

 

Atividades ilícitas no condomínio!

A matéria do sindiconet desta semana mostra um problema cada vez mais recorrente em condomínios, principalmente no uso de drogas. Abaixo estamos reproduzindo alguns trechos da matéria e vamos também deixar o link para caso tenha interesse, realizar a leitura da matéria completa, o que é bastante importante devido a complexidiade do tema.

Saiba como agir nesses casos e o que fazer para que o condomínio não seja alvo dessas situações

Falar sobre prostituição, drogas, ligações clandestinas, jogatina etc., é sempre muito delicado, ainda mais quando estes crimes são praticados dentro de um condomínio.

É preciso, no entanto, falar sobre eles para prevenir que aconteça no seu condomínio ou para combatê-los antes que o problema piore! O artigo 1336, inciso IV, do Código Civil é muito claro quando diz que são deveres dos condôminos “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Em condomínios, a prática mais comum é cogitar a aplicação de advertências e multas ao condômino infrator, sempre resguardado o direito de defesa do mesmo. E caso este seja um inquilino, o proprietário do apartamento será responsabilizado e autuado até tomar uma providência.

Entretanto, para situações mais polêmicas e delicadas como estas apresentadas no início da matéria, o gestor precisa cercar-se de alguns cuidados e, se necessário, acionar a polícia.

De acordo com o advogado especializado em condomínios, Marcio Rachkorsky, o síndico tem a obrigação de envolver a polícia para manter a ordem e a segurança no condomínio, caso seja constatado que há um crimeocorrendo nas dependências.

“No ponto vista administrativo e jurídico, o síndico precisa deixar claro para o infrator que no condomínio existem regras, que a engrenagem jurídica funciona bem e que se continuar com os atos ilícitos, ele será responsabilizado judicialmente. Além disso, o síndico precisa entender que ele não é super-herói ou justiceiro. Ou seja, síndico tem que aprender a ligar para o 190. Crime quem resolve é a polícia. Percebeu alguma coisa fora do comum, está na eminência de que vai acontecer um crime, aciona o 190 porque é a polícia quem vai decidir o que fazer neste caso”, assegura Marcio.

CONSUMO DE DROGAS NAS UNIDADES

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O uso de drogas nas unidades gera muita polêmica. Segundo o advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Alexandre Marques, um dos problemas mais recorrentes está no uso de drogas nas unidades, onde as mesmas são área privativa, o que dificulta fiscalização.

Mas mesmo nestas áreas, havendo uma reclamação fundamentada, o assunto poderá ser tratado pelo síndico.

Assim, caso mais de um morador reclame por conta de cheiro excessivo, por exemplo, o caso passa a ser uma questão da administração do condomínio.

Nesta situação, é recomendável que seja feita uma reunião reservada com o morador ou responsável, e repassada as queixas ouvidas, assim como indicar as implicações legais e criminais do uso de drogas ilícitas.

Esta abordagem deve ser feita, no entanto, sem ameaças, pois isto pode prejudicar o ambiente condominial.

Caso o morador esteja apresentando algum comportamento antissocial relacionado ao uso de drogas, ou represente ameaça aos outros membros da família ou aos outros condôminos, o síndico pode chamar a polícia, mesmo que de forma anônima.

REGRAS

Não há a necessidade de incluir na convenção a questão do consumo de drogas especificamente, já que qualquer outra atividade ilegal não pode ser feita no condomínio. É importante, no entanto, que ela defina regras para o descumprimento de leis federais, estaduais ou municipais – como a aplicação de multas em caso de descomprimento, por exemplo.

Evite riscos de danos morais

Antes de tornar pública a questão, ou até mesmo ao abordar o possível infrator, o síndico deve ter em mente se tais atos são mesmo graves (criminosos) ou não, e se há certeza ou provas do fato, sob a pena de se criar um constrangimento para o infrator ou todos do condomínio.

“O síndico deve ter cautela para resolver qualquer problema que envolva os moradores, funcionários, prestadores de serviços e outros. Deve ter a consciência de que, para qualquer situação, não pode agir de forma indiscriminada e, quando necessário, buscar a orientação do advogado. Casos com excesso no trato têm fulminado em danos morais que chegam algumas vezes aos patamares de R$ 10 mil. E quem arca com esse valor nem sempre é o prédio, se o causador dos atos (danos) for o síndico agindo em excesso ao exercício de sua função”, destaca Karpat.

Dicas de especialistas para coibir tais atividades

A primeira coisa a se trabalhar é a postura do síndico. Ele deve ser firme e agir com bom senso e rigor para tornar o ambiente condominial controlado e bem regrado. É fundamental que essa sensação de ordem seja transmitida a todos que habitam ou visitam o condomínio.

Mas além disso, o gestor deve valer-se de recursos e procedimentos para coibir tais atividades. Veja o que dizem nossos especialistas:

CONTROLE DE ACESSO

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Para tentar combater as atividades criminosas dentro dos condomínios, o síndico ou administradora pode pedir para que os porteiros passem a exigir identificação completa de todos os visitantes do condomínio, como, nome completo, nome do morador e unidade que pretendem visitar.

A identificação costuma afugentar aqueles que procuram o anonimato ou ainda detectar um possível “nome de guerra” do condômino infrator.

Para isso, o síndico precisa aprovar a questão em assembleia e mudar o Regulamento Interno. Segundo o advogado Alexandre Marques, caso algum condômino atual ou futuro se negar a obedecer a regra, pode ser advertido e na reincidência multado. A aprovação deve se dar pela maioria simples dos presentes em assembleia, regra geral do Artigo 1.352 e 1.353 do Código Civil.

O advogado e colunista do SíndicoNet, Zulmar José Koerich Junior, explica que o fator segurança pode servir de pretexto para o síndico tomar tais providências.

“Nas situações em que me deparei com casos envolvendo exploração sexual e tráfico de drogas, busquei conjugar a segurança do condomínio com uma solução efetiva ao problema, sugerindo a adoção destas medidas administrativas, coibindo o ingresso indiscriminado de pessoas sem identificação nas dependências do condomínio, e isso acabou surtindo resultado”, aponta Zulmar.

MONITORAMENTO

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Outra maneira de tentar descobrir um comércio ilegal, segundo Roberto Piernikarz, diretor da BBZ Administradora, é ficar de olho no tempo de permanência dessas visitas. Os usuários de drogas, por exemplo, costumam fazer visitas rápidas para adquirir o produto ilegal e sair. Se esse tipo de fluxo for recorrente em uma unidade, é preciso ficar atento.

Além disso, é primordial a instalação de câmeras de segurança, principalmente em áreas de difícil acesso ou pouco fluxo de pessoas, e de luzes automáticas, que acendem quando seus sensores detectam movimento.

É aconselhável ainda, principalmente em condomínios maiores, que os funcionários da noite realizem rondas frequentes pelo condomínio e, caso seja verificado um problema em maior escala, deve ser analisada a ideia de contratar um segurança particular ou terceirizado.

Quanto pode custar ao síndico ser omisso?

O fato de o síndico ser omisso não significa que é a favor do crime. Ou seja, criminalmente ele não responde por nada. Entretanto, se a atividade ilícita for comprovada, os moradores pedirem providências e o síndico não tomar nenhuma atitude, ele pode responder civilmente pelos prejuízos que essa omissão causar a título de danos materiais e morais para o condomínio.

“Obviamente, essas questões dependem de uma análise do caso concreto para tentar mensurar a extensão dos danos, o grau de omissão e as circunstâncias em que essa se deu, para somente depois lançar um juízo de reprovabilidade sobre a conduta do síndico”, comenta Zulmar.

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A matéria tem vários outros pontos e o assunto é bastante polêmico e deve ser tratado com cuidado, mas deve ser tratado. Uma situação é clara, precisa haver reclamação por parte de mais de um morador e precisamos identificar o infrator para podermos agir de alguma forma.

Link para a leitura completa: https://www.sindiconet.com.br/informese/atividades-ilicitas-no-condominio-prostituicao-drogas-convivencia-prostituicao-trafico-etc

Fonte: sindiconet.com.br

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Walter Peres – Sindico Profissional

 

Melhorias!

Um condomínio precisa de melhorias constantes, principalmente aquelas que dizem respeito a segurança de pessoas e materiais. Nesse sentido foi instalado o conjunto de sensores antiesmagamento no portão de veículos, onde este agora está programado para fechamento automático.

Outra providência, dentro de um cronograma de trabalho, foi a instalação de câmera de monitoramento dentro do salão, pois assim é possível fiscalizar o ambiente de maneira eficiente devido aos equipamentos ali existentes.

Os trabalhos foram executados com a qualidade NEXCOM, sempre com um bom custo benefício entre preço e qualidade.

Sempre bom o condômino ter em mente que os investimentos realizados valorizam o seu patrimônio e deixam o condomínio com um melhor bem estar.

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Walter Peres – Sindico Profissional

Conservação e Manutenção!

Conservação e manutenção são os objetivos que devem nortear o trabalho de um sindico e sua equipe de trabalho em qualquer condomínio. Estes valores vem em primeiro lugar e depois se houver possibilidade deve-se trabalhar pelas melhorias e sempre em conjunto com os moradores.

A conservação e manutenção é um ato solitário da equipe de trabalho, pois não é produtivo e as vezes pode ser moroso e com consequências piores caso não seja realizado este tipo de trabalho.

Nesse sentido, após reclamações de uma unidade que tinha sua unidade prejudicada com retorno de água e detritos pelo ralo da área de serviço, após analise conjunta com o corpo diretivo foi contratado profissional para solução do problema.

Conforme fotos abaixo, serviço executado a contento e com solução do problema.

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Walter Peres – Sindico Profissional

 

Limpeza caixa d’água e dedetização!

No ultimo dia 06 de novembro de 2017, foi realizado no Aurora Pinho mais um processo de manutenção obrigatória de um condomínio, a limpeza da caixa d’água mais a dedetização e desratização, este com a instalação de 4 iscas em pontos estratégicos no condomínio.

Depois do tratamento realizado pela Sabesp é hora do cliente fazer sua parte e zelar pela qualidade do produto oferecido. Para isso, é imprescindível cuidar das instalações hidráulicas e lavar a caixa d’ água do condomínio anualmente, ou quando necessário.

A dedetização e a desratização são realizadas a cada seis meses.

Dedetização

Quando se fala em pragas pensa-se em baratas, moscas, mosquitos e ratos entre outros. Na verdade, o termo popular pragas refere-se aos animais cinantrópicos que são todos os animais multicelulares que em determinados locais ou momentos podem causar algum dano direto ou indireto à saúde humana.

As pragas provocam danos ao homem desde tempos remotos, não só pelo risco à saúde através das doenças transmitidas, mas também pelos estragos que causam em alimentos e em diversos objetos.

O controle das pragas urbanas por empresas de dedetização tem então como finalidade a proteção da saúde e do bem estar da população, impedindo a partilha dos alimentos, das habitações e dos locais de trabalho e lazer com insetos, roedores e outras espécies de pragas.

Ele é um sistema que inclui medidas preventivas e corretivas, de modo a que as espécies de pragas sejam mantidas em níveis que não conduzam à ocorrência de problemas significativos.

Desratização

Os ratos são uma praga que atinge a maior parte das cidades do mundo todo. Eles trazem diversos prejuízos a população local e podem transmitir inúmeras doenças. Entre as patologias transmitidas pelo rato, estão peste bubônica, leptospirose, tifo murino e hantavirose. Por isso, o combate aos ratos torna-se essencial nas casas, condomínios e empresas através da desratização.

Os ratos são uma das maiores pragas urbanas. Eles têm grande impacto em nossas casas, transmitem muitas doenças e ainda trazem riscos à economia local. O serviço de desratização é feito por profissionais especializado para localizar os focos da infestação de ratos e remover essa praga urbana do local com segurança para os homens.

A desratização é feita através da aplicação de produtos químicos posicionados estrategicamente por profissionais para acabar com os ratos das casas e empresas. Esses produtos podem variar de acordo com as necessidades locais e o tipo de roedor.

Veja como foi realizado esse processo no Aurora Pinho.

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Walter Peres – Sindico Profissional

CAIXA DE GORDURA!

Na ultima sexta-feira (24/11/17), foi realizado a limpeza da caixa de gordura no condomínio Edificio Aurora Pinho, serviço executado pela equipe da A Litoral Med parceria da Líder Ambiental.

A caixa de gordura deve ser limpa a cada 6 meses ou quando necessário e a não execução desse serviço tem possibilidade de multa por parte do governo municipal, pois o objetivo é evitar o lançamento de resíduos no solo, contaminando praias e águas pluviais. As fossas sépticas devem ser limpas a cada 18 meses.

Contrate empresa credenciada na prefeitura.

Após o trabalho, as empresas têm cinco dias úteis para apresentar à Semam a nota fiscal e o relatório do descarte do material em local adequado, para emissão de certificado que comércios e condomínios devem afixar em área comum e visível.

Acompanhe os serviços da Líder Ambiental e A Litoral Med no Aurora Pinho.

Assista a apresentação do nosso canal no youtube

Nosso trabalho é sempre voltado para os interesses do condomínio, com o objetivo de conservação e manutenção da edificação.

Walter Peres – Sindico Profissional

Código Civil!

 

O código civil nos seus capítulos 6 e 7 do condomínio geral, abrangendo os artigos 1314 ao 1358, rege os direitos, deveres e obrigações dentro de um condomínio  e é sempre muito importante que os moradores de condomínios de maneira geral tenham conhecimento desses artigos afim de evitar problemas de qualquer natureza.

Além dos artigos em questão, um condomínio é composto de uma convenção e um regimento interno, com particularidades de cada condomínio mas sem contrapor o código civil que é a lei maior.

Nesse sentido e voltando ao assunto código civil, deixamos aqui um link para que você possa consultar esse código sempre que necessário de maneira simples e objetiva.

Código Civil sobre Condomínios – Condomínio Geral

Nosso objetivo nesse post é de informar os condôminos de maneira geral sobre as leis referentes a este assunto.

Walter Peres – Sindico Profissional

MONITOR!

A sala onde fica o aparelho de monitoramento e gravação de imagens recebidas das câmeras existentes está em condições melhores que a que encontramos quando assumimos a gestão do condomínio.

As fotos são da primeira vistoria.

O local agora está realmente propício ao que se destina e ao que as gestões anteriores pensaram para aquele espaço, ou seja, o local de monitoramento das câmeras e também para a guarda de equipamentos do condomínio.

Segunda vistoria.

Nesse sentido, conseguimos  um monitor mais um cabo hdmi para o local, sem custo para o condomínio, ficando apenas a compra de uma fonte para ligar esse monitor como custo único.

As fotos abaixo mostram o monitor em funcionamento, que fica desligado quando não há necessidade de visualização, bastando apenas a conexão na rede elétrica para seu uso. Ainda ficou pendente a organização dos cabos existentes, que será realizado na próxima visita ao local.

Estamos trabalhando sempre para o maior conforto dos condôminos e se você quiser falar conosco a qualquer momento, entre no acolweb e coloque suas criticas, duvidas ou sugestões em ocorrências e logo será respondido.

Contamos com o seu apoio e a sua compreensão.

Walter Peres – Sindico Profissional

Manutenção!

Neste sábado (04), foi dia de manutenção no Aurora Pinho, com substituição das roldanas do portão que funciona no sistema de controle remoto, ajuste da porta do interfone com a substituição dos rebites das dobradiças, troca de lâmpadas e sensores na escadaria.

As fotos abaixo mostram o trabalho realizado e sempre pensando na tranquilidade e conforto do condômino.

Na próxima semana temos a visita de uma empresa para verificar o telhado e suas necessidades para posterior orçamento, assim como também a empresa para verificação e orçamento de dedetização, limpeza de caixas d’água e gordura, todas com seus prazos vencidos. Outro importante passo que estamos verificando é a renovação do AVCB e seus correlatos.

Contamos sempre com o seu apoio e a sua compreensão,

Walter Peres – Sindico Profissional